【耳より情報】住宅ローンの審査に通る方法 その１

どうも、司法書士の城田です。

私は暮らしコンシェルジュの記事を通じて、色々な情報を発信してきています。
様々な情報を発信してきていますが、いざ見直してみると、一貫している事があります。
それは、コミュニケーションの重要性です。

これは契約にも同じことが言えると思います。
住宅ローンを申し込んだが、審査が下りなかった場合、銀行に対して情報を伝えれているのか？
と言事を考えて頂ければ、ことは前に進んでいくことがあるのです。

今日は住宅ローンの審査につて書いていきたいと思います。

個人事業主の住宅ローン借り入れのケース

資金を投資に回して所得が低くなり、住宅ローンが通らない時

個人事業主は往々にして所得額が少ないことが多いです。
それは決して個人事業主が儲かっていないからではなく、税金を抑えるために節税の範囲で
所得を圧縮していることが多いのです。

数字上の所得は３００万円となっていたとしても、実際には会社員で考えるところの５００万円くらいの
生活水準である事はよくある話です。
そういった場合は次の決算で利益を出したうえで審査に臨む、または審査を受ける前に、
修正申告をしておくことで所得を挙げてから臨むといった方法をとることが出来ます。

しかし、事業の投資に資金を割いていたり、経済情勢などで売り上げが伸びない年がある場合もあります。
過去数年の所得を資料として銀行に提出したが、去年の所得がガクッと下がっている場合、銀行は二の足を踏みます。

このような場合は銀行から頭金を幾らか用意してほしいという要請がくる場合もあるでしょう。
しかし、自己資金は全く用意できないとなれば審査結果は否決となってしまいます。

こういったケースでは、その所得が落ちている「理由」を示す書類を追加で提出してみてはいかがでしょうか？
投資に資金を割り当てていたのであれば、その事がわかる書類と、今期はその影響で売り上げが上がっている事を
示す書類を提出するのです。

そうすれば、銀行にはこの所得の低下はあくまでコントロールされたものであり、逆に投資の影響で、
この先の所得は伸びていく可能性がある事を主張できる訳です。

銀行はあくまで内部で決められている資料しか要求してきませんが、別に「それしか絶対に見ません！」
というわけではありません。
銀行が知りたいのは、その人にお金を貸した場合に返してもらえない可能性があるのかどうかです。

その点がわかる資料であればいくらでも提出してやればよいのです。

特に、個人事業主であれば仕事上で取引のある金融機関があるはずです。
その金融機関であればある程度は内情をおもんばかってくれるでしょう。

それ以外の金融機関に持ち込むのであれば、フラット35の審査の場合は過去1年分の所得を審査の対象にしている為、
好調な時に審査に臨むことで通りやすくなります。

通常の金融機関であれば、起業後3年経過していることが条件となっている場合や、
そもそも個人事業主という時点で審査としてはマイナスになってしまうこともあるのですが、
フラット35はそういったことがなく、他の金融機関に比べても通りやすいといった特徴があります。

一時的な業績の悪化で住宅ローンが通らない時

事業をやっていれば、経済事情などで一時的に売り上げが低迷することはよくある事です。
そういった時には、所得も低く計上せざるを得ませんよね？

しかし、段々と持ち直してきており、今後はまたある程度の売り上げが見込めるのであれば、
住宅の購入に踏み切りたくなります。

しかし、銀行に提出するのは売り上げが落ちて所得が低くなっている資料です。
そうなってしまうと銀行としても審査を通しにくくなってしまいます。

そういた場合は、今期の売り上げの見込みと所得がわかる資料、そして、
請負契約書などの今後も売り上げがある程度見込めることがわかる資料も提出してあげると反応が変わるかも知れません。

それに加えて、現在の住んでいる住まいの賃貸借契約書とその支払いが滞ったことがない事がわかるものを、
一緒に提出しても良いでしょう。
そうすることで売り上げが下がった場合でも支払いはするという誠実な人柄も伝えることが出来ます。

金融機関によっては減価償却を経費と考えず、所得として組み入れてくれる場合もありますし、
購入しようとする住宅が店舗や事務所と居宅を兼ねるものであれば、テナント料なども経費ではなく、
所得として審査してくれる銀行もあります。

今年のマイナス金利実施以降、銀行の審査は昔よりも甘くなっていますので、
プラスになる材料であればどんなものでも提出し、貸し出す「理由」を伝えてあげるとよいでしょう。

申込者が高齢のため住宅ローンの審査が通らないケース

俗に言うてんきんぞくといわれる方々は転勤があるために、住宅購入の時期が遅くなることがあります。
そうなった場合、完済の年齢時には定年退職をしているであろうことから、
住宅ローンの審査が厳しくなってしまう事が多々あるようです。

銀行側からすると、あと１０年で定年を迎える人に住宅ローンを貸し出すのはリスクがあります。
定年後に嘱託社員になったとしても、所得の低下は避けることが出来ません。

その場合、一体どのような資料を提出してあげればよいのでしょうか？

当然ですが、銀行が気にするのは住宅ローンを貸し出したとして、完済できるか否かです。
要するに、完済の計画がしっかり立てれれば銀行も態度を変える事があるのです。

転勤族という事はたいていの場合、ある程度規模の大きい会社で所得的な問題はありません。
加えて、住宅手当なども出る会社であれば現時点でかなりの資産があるでしょう。
そして、退職金も通常通り支払ってもらえそうという事ならば、そこら辺がポイントになるのではないでしょうか。

具体的には、現在の資産の状況がわかる書類、そして退職金の見込み額がわかる書類です。
退職金の見込み額がわかる書類は、会社に請求すれば出していただけます。

こういった書類を提出することで、銀行に対して安心感を与えることが出来れば、
審査を通すことも可能になってきます。

住宅ローン審査についてのまとめ

住宅ローンの審査を受けると、信用情報にその旨がのります。
そのことから、いろいろな金融機関で審査を受けると、
住宅ローンの審査にとっては良くないのではないかと考える方もおられるかもしれません。

しかし、審査を受けた旨の信用情報は6カ月で消えますし、審査基準は各金融機関によって様々です。
そのため、他行で審査に落ちているからといっても、それをもって審査を否決することはありません。

銀行は決してお金を貸したくないというのではありません。
逆に、出来ればお金を貸したいのです。

銀行自体はお金を貸して、その利息を得ることが収益の柱です。
しかし、内部の規定で様々な条件を満たしていなければ貸してはいけませんとなっているだけです。

その条件を満たしているかをチェックするためにいろいろな書類を要求してくるのです。
しかし、その書類だけでは伝えきれない情報があるはずです。
要は返済が滞りなくできればよい訳ですから、自分には返済を滞りなくできる「理由」がある事を
示してあげればよいのです。

そういった事についても、銀行と常日頃から付き合いのある法律家に相談してみるのは一つの手だと思います。

• Tweet
• 
•