【２０２２年問題】あなたの資産を脅かすかもしれない生産緑地とは？

地方だけではなく都市部においても空き家の問題が出てきております。
このままでは都市計画上非常に深刻な問題になっていくことが予想されますが、その問題に拍車をかける事態として新たな問題が懸念されていることをご存知でしょうか？
それは「2022年問題」といわれる生産緑地に関する問題です。今日は子の「2022年問題」について考えたいと思います。

「生産緑地問題」「２０２２年問題」とは？

生産緑地とは一体何か？

皆様も一度は「市街化区域」とか「市街化調整区域」等という言葉を耳にしたことがあるかもしれません。
これは、国が国土をどのように形成していくかの方向性を決める指標のようなもので、市街化していく方針の地域は市街化区域となります。市街化区域の中にまた細かく、工業地域とか住居専用地域などがあります。
市街化調整区域はその逆で市街化を抑制する方向性の地域です。

ただ、法律によってこの地域は市街化すると決めたとしても、法律が出来る前から市街化区域内で農業を営んでいる方は困ってしまいます。
このように、都市部においても古くから農業を営んでいる方は多く、その方々から農地として続けていきたいという要望も強かったことから、市街化区域内でも一定の緑地を維持することが求められました。

そこで、１９９１年に生産緑地法という法律が改正され、市街赤区域内の農地については農地のまま運用していくべき土地である「生産緑地」と原則どおり宅地化するべき「宅地化農地」に区分されました。
生産緑地に指定された農地については、市街化区域内であったとしても固定資産税などが一般の農地と同様、低い水準に抑えられ、農業を続けることを要件として相続税の猶予も適用されることになりました。

生産緑地の主な要件

• 面積が５００㎡以上
• 良好な生活環境の確保に役立つ
• 公共施設の敷地用地に適している
• 農林業の継続が可能である

２０２２年問題とは？

そして、生産緑地に関しては税制面で優遇と引き換えに３０年間は農地として実際に農業生産をすることが義務付けされました。この改正された生産緑地法は１９９２年に適用され、現在も残る生産緑地のほとんどが初年度にその指定を受けていることから、３０年後の２０２２年に農業を営む義務を終え、全国に約１，３６００haの広大な土地が固定資産税上や相続税上の優遇措置から外れる事態となります。

これを２０２２年問題というのですが、いったい何が問題なのでしょうか？

先ず、固定資産税の優遇について考えます。
平成２８年度時点での参考値を基にしますと、一般農地の課税標準額は１㎡あたり約６８円で、１００㎡あたりの固定資産税額は１０００円未満です。
それに対し、一般の市街化区域の農地については１㎡当たりの課税標準額が約４，２００円、１００㎡当たりの固定資産税額が約５９，０００円。
特定市街化区域農地ともなると１㎡あたりの課税標準額で約１３，０００円で１００㎡あたりの固定資産税額は約１８３，２００円にも及びます。

次に相続税の猶予について考えます。
生産緑地は前述したとおり相続税につき納税が猶予措置の適用を受けることが出来ます。
ただし、それには条件があり相続人も農業を終身継続することが課されます。
このご時世に終身農業を継続することは至難の業でしょう。仮に猶予措置を受けてから農業をやめてしまうと、猶予されていた税金に加え、猶予中に発生した利子税を支払わなければなりません。

上記のような条件下で、それでも農地としての運用を続けていく方の数は確実に少ないとは思います。論理的に考えると農地を宅地化し、収益不動産として運用するなり、売却するなりを考えることになりそうです。
もちろん、全ての生産緑地所有者がこの事実を知っているわけではありません。２０２２年以降も知らない間に宅地課税されていたという事例は考えられます。
よって、２０２２年度に一斉に生産緑地が宅地化するわけではないとは思いますが、徐々に徐々に宅地へと変わっていくことが予想されます。

１９９１年時点で２０２２年の日本の人口がこのような状態（極端な少子高齢化）になっていることを予測出来ていなかったのかもしれません。
しかし、結果的に制度的には飽和状態となっている宅地供給に対して新たに大量の供給が発生することになるわけです。
現状でも空家問題が深刻化していいる中で、これ以上の住宅供給がなされることが２０２２年問題の問題たるの所以です。

生産緑地問題の展望と対応

生産緑地所有者はどう動く？

２０２２年に農地運用義務がなくなった場合、上記のように固定資産税は格段に上がります。
生産緑地は５００㎡以上であるため、少なくとも年間３０万ほどの固定資産税が課税されることになります。
所有者にとっては非常に大きな問題となるでしょう。

相続に関しても相続人が生涯農業を運営していくことは考えにくく、相続税も莫大なものになりかねません。
となると、農地のままにしておくことが所有者の財務上大きな負担となってくるわけです。

そこで、生産緑地所有者がとるであろう行動は以下の２パターンであると考えられます。

1. 生産緑地を宅地化し、収益不動産として運用し固定資産税の出費をカバーする以上の収益を得る。
2. 生産緑地を宅地化し、売却してしまう。

では、この２パターンはどちらが正解なのでしょうか？
これに関してはこうすべきという絶対的な答えは誰も持っていないのが現実です・・・
不動産の運用に関してはその不動産の立地や将来性などあらゆる情報が絡んできます。一元的には判断できないのです。

生産緑地所有者はどう動くべき？

一方で、大まかな指標はあるとも言えます。
農林水産省が２０１１年に「土地農業に関する実態調査」と銘打って行った調査では農家の所得のうち農業所得は２５％、不動産経営所得が６５％、その他あの所得が１０％となっています。
２０２２年を迎える前段階においても、農業経営者は不動産収入を得ており、ノウハウも持っていることになります。

だとすれば、これまでもやってきた事をこれからもやるのは当然の流れとなるはずで、生産緑地を宅地化し不動産賃貸業を拡大する所有者や、周りがやっていることを理由に不動産賃貸業を新たに始める所有者がかなり出てくるでしょう。
実際問題として、ハウスメーカーはこの問題を商機ととらえ、積極的な営業を既に始めていると聞きます。

日本国内においても人口がどんどん流入しており、住宅需要の拡大が顕著な地域があるにはあります。
そのような地域に生産緑地を所有しているならば、当面は需給バランスが崩れることはない為、賃貸物件を建築し賃貸経営を始めることは合理的でしょう。
しかしながら、そういった地域は例外であることは日本の人口推移から見れば明らかです。

通常は住宅地は過剰供給となっており、これから先空室リスクが非常に高くなることが予想される事が大半でしょう。

そういった普通の地域に生産緑地を所有する所有者は売却する方が合理的といえます。
それでは、そういった地域ではいつ売却することが最も適正なのか？とお考えになるでしょう。
私見を申し上げますと、早ければ早いほどいいと思います。

理由としては、生産緑地は一つの地域に固まっていることが多いですので、２０２２年が到来し問題が表面化したとき（例えばテレビなどが報じだしたとき）にはすでに遅いからです。
現在でもテレビの影響力は非常に大きいもので、報道が出れば周りの方々も売りに走り始めます。
同じような条件の土地が大量に売りに出れば・・・買取価格がどうなるかは安易に想像がつくでしょう。

最悪の場合売れ残ってしまう事もありうるわけです。

ちなみに、賃貸物件を建てる場合も少し考えなければならないのは、上記のように生産緑地は集中しています。
ですので、早い段階で賃貸物件を立ててしまうと、周りに後から同じような物件が他の所有者によって建築されることになる為、家賃の値崩れは考慮に入れなければなりません。
それを考慮に入れてもなお、収益物件所有が合理的な場合（相続税対策なども含めて）のみ、賃貸物件の建築をすべきです。

生産緑地まとめ

生産緑地の問題については、空家問題と同様に国の方でも対策を講じるべき点があるとは思います。
しかし、国の対策に全て乗っかっていても自分の財産は守ることが出来ませんし、国も責任は取ってくれません。
これから先、国からの生産緑地買取が後押しされることもあり得ますが、対策が遅れていることは否めないところです。

もしも、既に農地の相続が発生し、それが生産緑地に属するものであるなら速やかに対策を講じるべきです。
しかし、売るとしても相続人がもは物件の近辺に居住しておらず、売りたくても売れないという方もいるかもしれません。

そういった場合は、我々司法書士が代わりに不動産業者と交渉し、交渉経過を詳細に報告しながら売却先を探す財産管理業務というサービスもご利用いただけます。
気になる方はお気軽に相談いただければ内容についてお答えいたします。